Si spopola il centro, salgono i prezzi dellecase in collina
Da quattro decenni, nella città del Cima, la crescita demografica è ferma e gli abitanti stabili intorno ai 35.000. Si sale e si scende, ma la situazione è stagnante, seppur non siano mancate occasioni in passato per portare Conegliano verso una dimensione più grande
Secondo alcune stime, ci sarebbero circa 3000 immobili disponibili, ma non si è mai chiarito le condizioni a cui verrebbero offerti. Di questo momento particolare ne abbiamo parlato con tre immobiliaristi cittadini, scoprendo inaspettati aspetti e chiedendo loro che cosa immaginano per la Conegliano del presente e del futuro. Bernardo Ghedin è il proprietario della Immobiliare Ghedin, un’agenzia che ha una lunga esperienza, con varie sedi nel Veneto e a Milano. E’ molto coinvolto dal problema e dalle sue parole possiamo cogliere aspetti interessanti per capire la situazione in città.
Molte persone sono attirate fuori da Conegliano, le nuove coppie come le famiglie, trovano nei comuni limitrofi occasioni migliori che in città e, in effetti, sono cresciuti enormemente come abitanti.
Spesso le giovani coppie fanno fatica a fare un mutuo, per una serie di fattori che vanno dall’instabilità dei contratti alle richieste delle banche che sono cambiate, oltre all’aumento dei tassi. In questa situazione, le scelte diventano obbligate verso certi contesti meno pregiati.
A Conegliano, ci racconta, viviamo una situazione di stallo, infatti, non attiriamo giovani perché manchiamo di attrattiva. Nonostante l’offerta immobiliare sia variegata e girino capitali; potremmo fare molto di più, se si attuasse una grande programmazione, partente dall’amministrazione. Si riuscirebbe a fare un’edilizia diversa, attirando sia le famiglie locali che i turisti, il mercato UNESCO è infatti ancora parzialmente inesplorato. Ghedin ha le idee ben chiare, l’esperienza gli permette di traguardare oltre l’ovvio.
La designazione a Patrimonio dell’Umanità ha solamente fatto immaginare le enormi possibilità di crescita, ma ancora la città non riesce a partire. Nel futuro immagina Conegliano come un piccola HUB, ovvero un centro in grado di attirare e indirizzare i nuovi acquirenti verso le ricchezze del territorio, ma bisogna lavorare molto su questo, perché siamo indietro, sia a causa della burocrazia che delle condizioni generali, che continuano ad avvitarsi su sé stesse.
Sulle aree industriali da recuperare, come la ex Zoppas, la sua visione è legata al territorio e alla sua società, infatti, la zona dovrebbe rinascere come un impegno di tutta la cittadinanza. Una partecipazione di cittadini e imprenditori, che investono in una realizzazione comune e condivisa, che magari possa aprire la strada ad altri investimenti simili.
Sulla pedonalizzazioni di Via Carducci, non vede in futuro molti cambiamenti, perché se è vero che le piazze sono luoghi importanti di aggregazione, non possono svolgere il loro compito se non inserite in un sistema virtuoso che attiri in città i cittadini e i negozi, i cui valori sono
totalmente collassati.
La realizzazione di piste ciclabili sicure nei centri e fuori è un fattore fondamentale per una viabilità nuova, per cittadini e turisti; è un’idea di città del futuro che deve proseguire, infatti, vediamo come negli ultimi anni sia esploso questo ritorno alle due ruote, ma deve andare pari passo con una nuova idea di insediamento. Questo è un concetto che Bernardo ripete più volte, infatti, secondo lui ogni futura evoluzione prescinde da investimenti mirati che rendano la nostra città più attraente.
Flavia Querini è una giovane e dinamica imprenditrice, proprietaria della Querini Immobiliare, che si è specializzata in vari campi. Per lei Conegliano è una città ricca e prospera, che genera ricchezza, ha bisogno solamente di fare il salto di qualità. Per il futuro ha una visione ottimistica, a patto che si facciano determinate e oculate scelte.
Dopo il COVID il mercato ha accelerato una tendenza che già era in divenire, ovvero quello di ricercare uno spazio abitativo con terrazze più grandi e magari un giardino privato o da condividere. E’ diventata un’emergenza abitativa, in quanto c’è molta domanda di questo tipo di abitazioni ma poca offerta, la gente tendenzialmente tende a non vendere. I motivi sono diversi, vanno dal valore affettivo a quello economico, alla congiuntura temporale che portano i coneglianesi a tenere questi edifici aspettando momenti migliori. Spesso si tratta di abitazioni che furono costruite negli anni Sessanta e Settanta, dalla generazione precedente, con altri criteri energetici e che ora necessitano di alti costi di mantenimento. Di contro, offrono spesso giardini privati ambitissimi e possibilità di conversioni verso soluzioni abitative meno dispendiose, tramite il riassetto degli interni o la ricostruzione totale. C’è molta richiesta di case a schiera, ville singole, meno di duplex e appartamenti.
Questa rincorsa ha portato a spopolare il centro, dove spesso non esistono i garage o ci sono più difficoltà di parcheggio. Gli immobili costano molto e sono di vecchia concezione, molte volte senza terrazze o comunque molto piccole. Anche i negozi soffrono, non c’è richiesta di occupazione di stabili né di uffici, e questo è un dato preoccupante per l’economia del centro.
Ma non tutto il fuori centro è rose e fiori, spesso nella zona collinare, con la designazione di zona UNESCO, il valore degli immobili si è alzato in modo vertiginoso. Spesso rimangono sfitti o non c’è dinamismo immobiliare perché le richieste sono troppo alte rispetto al valore di mercato, a fronte molte volte di edifici vecchi e privi di ammodernamenti.
Quasi tutti comprano con il mutuo e con le ristrutturazioni si sono trovati in difficoltà per dover affrontare costi spesso alti rispetto a quanto prospettato. Il 110% ha turbato il mercato, perché ha spinto le persone a prendere case che molte volte, alla fine, hanno
comportato spese alte. Con le nuove norme, molti edifici vanno messi in regola, ma spesso ci sono forti rallentamenti per la macchina dello Stato che non risponde in tempo rispetto alle necessità.
Anche il mercato delle case in affitto è un nodo importante della città, infatti, a fronte di un’altissima domanda, sono poche le case in affitto, con moltissima selezione da parte dei proprietari. La maggior parte degli immobili sono datati e in centro, ultimamente molti investitori stanno comprando case e appartamenti nuovi, per cui rimangono molti sfitti. Per la ex Zoppas, per esempio, vedrebbe bene un’edilizia legata a questo mercato, con appartamenti in affitto per le persone di passaggio o che non possono permettersi un mutuo.
Elena Pez è la titolare dell’immobiliare Metroquadro, un’agenzia da molti anni in pieno centro con acclarata esperienza nel territorio. Anche per lei la città è bloccata in uno stato di torpore, forse per abitudine, ma anche per mancanza di innovazione. Conegliano non riesce a richiamare persone, ma perché? Ci sono motivi diversi, scopriamoli con attenzione.
Anche Elena racconta che c’è una crisi di offerta per le case in affitto, a fronte di un’alta domanda, aumentata dopo il covid e che ha comportato richieste di importi sempre maggiori. Una soluzione per rispondere al mercato potrebbe essere di invitare gli investitori ad acquistare immobili per restaurarli con le detrazioni e immetterli nel mercato, ne guadagnerebbero tutti. Attualmente sono datati, con un mobilio spesso non adeguato perché i proprietari sono convinti che non necessitino di ristrutturazioni e possano andare bene così per il mercato, chiedendo però affitti in linea con città molto più strutturate e grandi.
I nuovi immobili centrali sono di target medio – alto, quindi costosi e che certo non attraggono giovani e nuovi residenti. Le nuove coppie hanno un buon budget, ma non sufficiente ad affrontare la spesa di un nuovo immobile in centro, per cui si spostano verso la periferia, quindi i paesi che circondano Conegliano.
Elena vede un futuro per la città, ma bisogna seguire la traccia di altri centri che sono rinati con investimenti e politiche abitative mirate, come Udine, Treviso e Padova. Bisogna investire negli studenti, dove sono arrivati da fuori hanno movimentato il mercato immobiliare e molti hanno deciso di rimanere in città; certo, Conegliano non è un centro con antica vocazione universitaria, ma già abbiamo le prove come il Cerletti porti ai piedi del castello studenti dall’Italia e dall’Europa. I nuovi arrivati, inoltre, portano esperienze e idee diverse, che sono la linfa per il rinnovarsi della vita sociale. In tal senso, sarebbe utile copiare l’esempio di Treviso, già durante gli anni Novanta ha attirato sedi di corsi di laurea e ha dato inizio ad una nuova stagione edilizia ed immobiliare alla città.
Le scelte di città come Udine e Treviso, che hanno coraggiosamente chiuso il centro al traffico, sono state ampiamente premiate. Il valore degli immobili è salito, e non solo quello delle abitazioni, infatti, con la creazione di aree pedonali la gente ha riscoperto le vie centrali e hanno riaperto i negozi, che a loro volta hanno fatto rifiorire l’economia del centro storico.
Questo mercato, per esempio, è bloccato a Conegliano, il valore dei negozi è bassissimo. Per migliorare la situazione devono congiungere elementi differenti, da un lato la discesa dei tassi di interesse è fondamentale, dall’altra i privati dovrebbero avere il coraggio di dare una scossa al mercato, sfruttando occasioni come la designazione UNESCO. Elena vede l’area ex Zoppas e le altre zone industriali dismesse come delle grandi occasioni da sfruttare per portare gente ad abitare a Conegliano,
ma con una prospettiva a lungo termine e in sicurezza, magari evitando di costruire qualcosa che costi troppo al cliente, ma che sia un investimento verso la modernizzazione della città.
Il mercato degli edifici di pregio e lusso, per tutti e tre, non ha subito contraccolpi, infatti, chi ha le possibilità per fare questo genere di acquisti voleva e tutt’ora vuole solo strutture di alto livello, di cui Conegliano è fornita.
Michele Zanchetta
