Quanto è variato il costo delle case negli ultimi trent’anni
Tra alti e bassi, il mercato immobiliare italiano mostra una sostanziale stabilità dei prezzi dal 1993 ad oggi, con differenze significative tra grandi città e resto del Paese
Il mercato immobiliare italiano ha attraversato diverse fasi negli ultimi trent’anni, caratterizzate da periodi di crescita e contrazione. Nonostante le fluttuazioni, i prezzi delle abitazioni oggi sono sorprendentemente simili a quelli di tre decenni fa, se si considera il potere d’acquisto. Tuttavia, questa apparente stabilità nasconde dinamiche complesse e variazioni significative tra diverse aree geografiche.
Secondo un’analisi di Scenari Immobiliari, dal 1993 ad oggi si possono distinguere quattro grandi fasi del mercato residenziale italiano:
1. Fase di contrazione: 1993-1999 (prezzi -19,2%)
2. Fase di crescita: 2000-2007 (prezzi +32,6%)
3. Fase di contrazione: 2008-2015 (prezzi -24,1%)
4. Fase di crescita: dal 2017 in poi[4]
Queste fasi riflettono l’andamento dell’economia nazionale e internazionale, con eventi significativi come l’introduzione dell’euro, la crisi dei mutui subprime e la crisi del debito sovrano italiano.
L’Istat fornisce dati interessanti sull’andamento dei prezzi delle abitazioni negli ultimi anni. Considerando il periodo dal 2010 al 2022, si nota che:
– I prezzi delle abitazioni nuove sono aumentati del 14,3%
– I prezzi delle abitazioni esistenti sono diminuiti del 17,1%
– Complessivamente, i prezzi sono diminuiti del 9,4%
Tuttavia, guardando più indietro nel tempo, emerge un quadro diverso. Un’analisi del Corriere della Sera rivela che nelle grandi città italiane, il numero di annualità di stipendio necessarie per acquistare una casa è passato da 9,5 nel 1993 a 9,6 nel 2023, mostrando una sostanziale stabilità.
Questa apparente contraddizione si spiega con le diverse dinamiche tra grandi città e resto del Paese. Milano, ad esempio, ha visto un aumento significativo dei prezzi, soprattutto per le abitazioni esistenti, che in dieci anni hanno registrato un incremento del 49,1%.
Il mercato immobiliare italiano presenta quindi caratteristiche peculiari:
1. Stabilità di lungo periodo: Nonostante le oscillazioni, i prezzi in rapporto al potere d’acquisto sono simili a quelli di 30 anni fa.
2. Divario tra grandi città e resto del Paese: Mentre città come Milano hanno visto aumenti significativi, altre aree hanno registrato cali o stagnazione dei prezzi.
3. Differenza tra nuovo ed esistente: Le abitazioni nuove hanno generalmente mantenuto o aumentato il loro valore, mentre quelle esistenti hanno subito maggiori fluttuazioni.
4. Influenza di fattori macroeconomici: Eventi come l’introduzione dell’euro, la crisi finanziaria del 2008 e la pandemia di COVID-19 hanno avuto impatti significativi sul mercato.
5. Importanza della localizzazione: Il valore degli immobili è fortemente influenzato dalla loro posizione, con differenze marcate tra centro e periferia, soprattutto nelle grandi città.
In conclusione, mentre a prima vista il mercato immobiliare italiano potrebbe sembrare stagnante, un’analisi più approfondita rivela un panorama complesso e in continua evoluzione. La stabilità apparente dei prezzi a livello nazionale nasconde in realtà dinamiche molto diverse tra grandi città e aree periferiche, tra abitazioni nuove ed esistenti.
Per chi intende investire nel mattone o acquistare una casa, è quindi fondamentale considerare non solo il trend nazionale, ma anche le specificità del mercato locale e le caratteristiche dell’immobile. In un contesto di tassi di interesse in aumento e incertezza economica, la scelta di acquistare una casa richiede oggi più che mai un’attenta valutazione di tutti i fattori in gioco.
